תהליך הרכישה

 

בשעה טובה מצאתם דירה מתאימה. מזל טוב!!!

333

 

ו התבוננו היטב במשימות שתצטרכו לעשות עם מציאת הדירה. בדקו שאתם מוכנים אליהם ושתוכלו לעשות אותן בפרק הזמן הקצר שנדרש. הזמן קצר, כי בעל הבית מצפה לקבל מכם תשובה ולחוש שאתם רציניים ברצון וביכולת לסיים את העסקה, המלאכה מרובה, כי אתם צריכים לבדוק מספר דברים חשובים לפני מתן התשובה הסופית והחתימה על העסקה.  הפועלים עצלים–  זה מה שיקרה אם לא תגיעו לזמן הזה מוכנים, ובעל הבית דוחק ויטען באוזניכם שיש לו לקוח אחר המעוניין באותה דירה, אם לא תתנו תשובה בהקדם….

השלב הזה מסודר בהתאם לסדר הכרונולוגי השכיח של הדברים שצריך לעשות. סדר הדברים איננו "תורה מסיני" ולעיתים יכולים להיות שינויים. השתדלנו להתייחס לכך. כמו כן אנו דואגים לציין כבר בכותרת מי הוא שצריך לבצע את המשימה: עורך הדין, יועץ המשכנתאות, אנשי מקצוע נוספים, ובעיקר אתכם, בעלי הבית החדשים! אתם גם אחראים שבעלי המקצוע שלקחתם יעשו את תפקידם. אתם בעלי בית, כבר לא סתם שוכרים…

רשימת המשימות

מומלץ להדפיס ולצרף ליומן, או לתלות על המקרר.

תהליך קניית הדירה

 

 

שימו לב לכל הנקודות הבאות

  • משכנתא- אם עוד לא הוצאתם אישור עקרוני עכשיו זה הזמן. ניתן גם לבקש מהבנק בקשה לדעת מה יהיה סכום המשכנתא על הדירה הספציפית, לשם כך חשוב לפנות לבנק באזור בו אתם קונים את הדירה. כל סניף אזורי יודע את הנתונים על הנכסים באזור שלו. (מומלץ גם לחזור להרחבה מקרים בהם אחוזי המימון עלולים לרדת).
  • שמאות מוקדמת- בדירות יד שניה זכרו שהבנק ייתן לפי הסכום הכתוב בחוזה או המחיר השמאי- לעיתים כדאי להזמין שמאות מוקדמת- להרחבה.
  • ביטוח משכנתא- הבנק יחייב אתכם לקחת ביטוח חיים עליכם ועל המבנה, במידה וקיימת בעיית בריאות ודאו עם הביטוח שנקודה זו לא תהווה לכם חסם.

 

 

וידוא מצב התחזוקה של הדירה

 

בבואם לדירה עליכם לבדוק את איכות הדירה. מצב התחזוקה תלוי בעיקר בגיל המבנה ורמת התחזוקה שהדירה עברה בשנים האחרונות. חשוב לברר את גיל המבנה ולהעריך לפי זה את המצב שלו. הדברים המרכזים ביותר שניתן להעריך בדירה כאשר באים לראות אותה במבט חיצוני הם: מצב הקירות, הדלתות, החלונות, זרימת המים בברזים, סתימות בכיורים ובצנרת (על ידי בדיקת זרימת המים), דוד, מצב השקעים והאורות בבית, מבט כללי על מצב הבלטות והרצפות (לשים לב האם חסרות בלטות וכן האם ישנם מקומות שהרצפה רופפת) ומצב המטבח- השיש, הכיורים והארונות.

גם בית שצריך שיפוץ אינו חייב להיות בית שאי אפשר לגור בו או שלא שווה לקנות אותו. יש להבדיל בין בית שאי אפשר לגור ולכן לא שייך לקנות אותו ברגע שאין לכם את מספיק הון עצמי, ובין בית שצריך לפעמים רק שיפוץ קל שיכול להידחות במספר שנים ולכן לא שייך לוותר עליו.

את הבדיקה חשוב לעשות בנוכחות בעל הדירה באופן המחייב אותו לשפץ או לכלול את התקלות כחלק מהמחיר. גם דירה הנרכשת מקבלן צריכה לעבור בדיקה שלכם לפני שאתם נכנסים אליה, פגמים רבים מחייבים את הקבלן לשפץ את הדירה.

פניה ליועץ משכנתא

כעת הגיע הזמן לוודא שכל התכנון הכלכלי שעשיתם יאושר על ידי הבנק למשכנתאות, ושלקחתם בחשבון את כל הפרטים שלא יהיו הפתעות. לצורך כך מומלץ מאוד לתאם פגישה עם יועץ משכנתא שבה תעברו על הנתונים שלכם, והוא ידריך אתכם כיצד להגיש את הבקשה לבנק, אלו מסלולים ותמהיל שלהם לבקש מהבנק, ויוודא שלקחתם הכל בחשבון ושהבנק צפוי לאשר את הבקשה, כדי להיעזר בו גם בבניית לוח התשלומים בחוזה, לוודא שבכל פעם שתצטרכו לשלם- תהיה לכם את היכולת.
מוזמנים לחזור ולהיזכר במידע על המשכנתא:

למושגים ומסלולים בתחום המשכנתא- לחץ

למחשבוני משכנתא- לחץ

ליעוץ משכנתא- לחץ

לתהליך לקיחת המשכנתא- לחץ

לאיך להיות "לקוח טוב" לקבלת המשכנתא- לחץ

לעלויות נלוות ללקיחת המשכנתא- לחץ 

פניה לעורך דין ובדיקת מצב משפטי וזכויות בנייה

 

תהליך קניית הדירה הינו תהליך ארוך המכיל פרטים רבים, חלק מפרטי התהליך הינם פרטים משפטים התלויים בהבנת החוק ובהשלכתו למקרה הספציפי. דירות רבות נרכשות מידי שנה בישראל וחלקם הגדול עובר את תהליך הרכישה בצורה חלקה ביחס למערכת המשפט. אם זאת חובה שרכישת דירה וחתימה על חוזה תיעשה על ידי עורך דין. בנוסף כתבו עם העורך דין את לוח התשלומים כך שתוכלו לעמוד בו.

להרחבה על עורך דין בקניית דירה

 

זיכרון דברים

 

במקרים רבים בתהליך הרכישה המוכר לוחץ למכור לכם את הדירה ולפעמים גם המתווך מסייע לו לחלוץ עליכם לחתום על זיכרון דברים. זיכרון דברים הוא מסמך משפטי לכל דבר ועניין ולכן ככלל לא מומלץ לחתום עליו אלא ישר על חוזה, במקרה ויש דירה במחיר טוב שעלולים  לפספס, אל תחתמו על זיכרון דברים מבלי להתייעץ עם עורך דין או מלווה המשפחות של אחים לבית.

להרחבה על זיכרון דברים

 

חתימת חוזה

חוזה הינו מסמך המבטא את ההסכם הקיים בין המוכר לקונה. החוזה הינו מסמך משפטי בעל תוקף מחייב. לפיכך חשוב לעגן את כתיבת החוזה וחתימתו עם עורך דין. פריסת התשלום שלכם לבעל הדירה תלויה מאד בכתיבת החוזה. לשם כך עליכם לברר עם עורך הדין המלווה אתכם ברכישת הדירה מהם כיצד יש לכתוב החוזה בצורה נכונה. פעמים רבות שלעורך הדין כבר יש חוזה מוכן באמתחתו המתאים לצרככם. מיד עם חתימת החוזה והתשלום הראשון, עורך הדין ידאג עבורכם לרשום הערת אזהרה (כך שהמוכר לא יוכל למכור את הדירה לאדם נוסף).

בעריכת חוזה יכולים להיות מספר בעיות בתחומי ההלכה היהודית. התחום הבעייתי ביותר הוא תחומי הריביות הקימות בחוזה המכר. לשם כך תוכלו להיעזר בתוספת חוזה של מכון משפטי ארץ  המסכם גם את הבעיות היכולות להיות בחוזים השונים וגם מביא חוזה לשימוש, חשוב לידע את עורך הדין בשימוש בחוזה זה.

 

קבלת משכנתא בפועל

לאחר שלפני חתימת החוזה בניתם עם יועץ המכנתא תמהיל טוב ומתאים לכם, זה הזמן ללכת לכמה שיותר בנקים לנסות להשיג את הריביות הטובות ביותר על התמהיל והמסלולים שהמליץ יועץ המשכנתא
לאחר שאספתם את ההצעות התייעצו עם יועץ המשכנתא על מה מהם כדאי לכם לסגור.
קחו בחשבון שהריביות המדוייקות נשמרות רק ל12 יום ולכן מומלץ לעשות חלק זה בזריזות.
למחשבוני משכנתא- לחץ
לאחר החתימת חוזה יש תהליך בירוקרטי הכולל: הוצאת מסמכי הדירה, רישום הערת אזהרה -באמצעות העו"ד, ביטוח חיים ודירה, רישום ברשם המשכונות (לוודא שלא שכחנו כלום), קחו בחשבון שתצטרכו להקדיש זמן לדברים הללו -רובם יועץ המשכנתא יכול לעשות בתשלום נוסף.

 

בחירת אנשי מקצוע

 

הכניסה לדירה גוררת אחריה ככל הנראה להביא אנשי מקצוע שיתקנו דברים מסוימים בבניין. בחירת אנשי המקצוע היא תהליך לא פשוט אולם בשביל להגיע לאנשים הטובים ביותר במחירים סבירים ניתן להיעזר במספר כלים. ראשית ניתן להיעזר בחברים או מכרים מקומיים המכירים אנשי מקצוע אמינים ומקצועיים. כמו כן ניתן לברר באינטרנט על אנשי מקצוע שונים ולברר מהתגובות עליהם האם הם היו אמינים ומקצועיים- קבלו את התגובות בצורה מאוזנת (חלק מהתגובות יכולות להיות פיקטיביות או של מכרי בעל המקצוע). ישנם אתרים המשתדלים לתת תמונה ביקורתית ואמינה של בעלי המקצוע, לדוג': מדריך המקצוענים– באתר זה גם תוכלו ללמוד קצת על תפקידו של כל בעל מקצוע ומהם אמות המידה שתוכלו לדרוש ממנו.

 

קבלת מפתח

שלב זה הוא העברת הבעלות על הדירה בפועל, אמנם ישנם עוד שלבים נוספים לאחר קבלת הדירה אך משלב זה  הבית יהיה שלכם בפועל. תוכלו להעביר את התכולה ולשפץ בבית זה וכמובן  להיכנס ולהתגורר פיזית בתוך הדירה.

 

שיפוץ דירה

במידת הצורך- יש דירות יד שניה מגיעות לאחר שימוש מסוים בנכס. אם תכנסו לדירת יד שניה חשוב שתשימו לב למצב הדירה. באופן עקרוני דירות יד שניה יכולות להיות אטרקטיביות מבחינה ממונית אולם יש לתת את הדעת על מצב הדירה ומה דירה כזאת מצריכה בשביל להתגורר בה.

ישנם דירות שהמצב הפנימי שלהם לא מאפשר מגורים. לרוב מדובר על דירות הקיימות הרבה מאד שנים ולא עברו שיפוץ ותחזוקה נאותים בשנים אלו. בעיות של צנרת, קרמיקה וארחים, חשמל, קילופים בקירות  יכולים להסתכם בהוצאה של מאות אלפי שקלים בסופו של דבר. לפיכך לא כדאי לכם להכניס את עצמם לקניית דירה שבגנה תצטרכו להוסיף עוד עשרות או מאות אלפי שקלים כדי שתוכלו לגור. ישנם דירות יד שניה הזקוקות לשיפוץ אולם לא מדובר על שיפוץ רחב הקיף אלא על דבר מקומי שניתן לדחות את עשייתו לתקופה רחוקה יותר ובכך להבטיח למנוע מעצמכם הוצאות גדולות על חשבון ההון העצמי.

 

הובלה

השלב הכמעט סופי בתהליך רכישת הדירה הוא המעבר הפיזי לדירה. במונחים כספיים לא מדובר בהשקעה מרובה אולם הרבה פעמים שלב ההובלה מהוה חותמת רשמית לכך שאתם בעלי הבית ואתם מכניסים את כל תכולתכם לתוכו. על חברות הובלה רבות תוכלו לשמוע מחברים ומכרים במיוחד מאלו שעברו דירה בחודשים האחרונים. ישנם חברות הובלה רבות אך ודאי תרצו לבחור חברה שתוכלו לסמוך עליה, חברה שתבטיח שהמעבר יהיה ללא תקלות וללא קשיים מיוחדים.

חנוכת הבית

מנהג שנהגו בהרבה קהילות ישראל לקורא פרקי משנה ותלמוד העוסקים בעניין הכניסה לדירה חדשה. אחים לבית רואים במנהג זה הזדמנות מצוינת ליצור מפגש משמח עם המשפחה אותה לוינו.

 

רישום בטאבו

לאחר שהפכתם להיות בעלי הדירה רישום העברת הזכויות בטאבו משמו שם המוכר לשמו של הקונה מסיים את העסקה. לרוב, הרישום בטאבו יבוצע רק לאחר מסירת החזקה בדירה לידי הקונה, לאחר תשלום מלוא התמורה.

להרחבה על המסמכים הנדרשים ניתן לקרוא בהרחבה על העו"ד.

 

מומלץ לעקוב ולוודא, כי עורך הדין מטעמכם אמנם השלים את העברת הזכויות בטאבו, וכן להוציא נסח טאבו עדכני.

במידה ויש שאלות, מעוניינים להיפגש

מלאו את הטופס

או צרו איתנו קשר בטלפון 02-5300798