איתור דירה

 

333

 

 

עכשיו שהגעתם לרגע האמיתי

 

מטרה שלב 7

 

 

אבל, לפני הכל, נחזור אל בית חלומותיכם, כפי שתיארתם אותו בשלב הקודם

 

333

 

השלב הזה הוא מעט מורכב. ישנם כיוונים שונים שניתן לחפש דרכם דירה זולה ומשתלמת. אנחנו בשלב הזה מנסים להדריך בכל אחת מהאפשרויות, להסביר לכם כיצד ואיך, ולתת לכם מידע מועיל ורלוונטי, כולל הצעה לבדיקה של דירות ופרויקטים ספציפיים.

לשם כך בנינו את השלב בצורה הבאה:

כיוונים כללים של כיוונים כללים שיוזילו את מחיר הדירה,

החלוקה העיקרית בין האפשריות היא דירה יד שניה ודירה יד 1, לכל אפשרות יתרונות וחסרונות, הסוגים השונים בדירות יד 1, יד 2 ואם אתם נכללים לאוכלוסיות ייחודיות:

 לאחר מכן קיימות נקודות הדורשות מחשבה, לכל אחת מהן הכנו הרחבה-

ההרחבות בכתום- שייכות לדירות יד 2

ההרחבות בכחול- לדירה יד 1

וההרחבות באדום שייכות ליד 1 וליד 2.

 

הרחבות איתור דירה

 

 

השלב הזה קשור מאוד לשלב הקודם. לעיתים, לאור אפשרויות שתראו, יתכן מאוד שתרצו לשקול מחדש את ההעדפות שלכם, או לבחון אפשרות להגדלת יכולת הרכישה שלכם. תוכלו תמיד לחזור שלב אחורה, ולהגיע מחדש לשלב הזה, מצוידים ברצון או ביכולת המאפשרים לכם להגיע אל הבית שלכם.

לכן שימו לב שהגעתם להחלטה ועברתם על השלבים:

 

תהליך בחירה

אנחנו נתמקד בדירות יד 2 ודירות מקבלן. קבוצות רכישה ובניה עצמית אינן נכללות בהטבה של משרד השיכון

דירה יד שנייה היא דירה בנויה שכבר גרה בה משפחה לפניכם. דירה יד שנייה יכולה להיות חדשה מאובזרת ומושקעת ובמצב תחזוקתי מעולה, יכולה להיות ישנה ובמצב תחזוקתי גרוע. ויכולה גם להיות משופצת ומושקעת, למרות שהיא ישנה.

 

לקנייה של דירה יד שנייה מספר יתרונות:

  • הדירה כבר קיימת ומוכנה. אפשר לראות אותה, ולאחר בדיקה פשוטה לדעת בדיוק מה היא ה'סחורה'.
  • המחיר שתקבעו עם המוכר הוא סופי, והמרחב להפתעות ולעלויות נוספות – קטן.
  • תוכלו לעבור לגור בדירה החדשה בתווך זמן קרוב מאוד.
  • ההתעסקות שלכם עם הרכישה, והזמן שתצטרכו להקדיש לנושא, עשוי להיות נמוך בהרבה מהחלופות.

החסרונות:

  • מצב הנכס- פעמים שבעלי דירות ישנות עושים שיפוץ חיצוני לדירה, מצד אחד זה טוב כי הדירה נראית כחדשה לגמרי אולם מאידך אין הדבר מעיד על המצב האמיתי של הדירה. צנרת, חשמל ורטיבות יכולים לא להראות לעין המתבונן מבחוץ, בעוד שהדירה כלפי חוץ עושה רושם חיצוני מרשים במיוחד
  • לא נקנה מאנשי מקצוע- קניית דירת יד שניה לא נעשית על פי רוב מאדם שמתמחה בשיפוץ או בתחומי הנדל"ן למיניהם. דבר זה יכול להוות חסרון משום שגם אם יסתבר שיש צורך לתקן דבר מסוים בדירה, בעל הדירה ירגיש פחות מחויבות מכיוון שכל מה שהוא רוצה זה רק למכור את הנכס. לעומתו קבלן לא רוצה לצאת באור שלילי מפרויקט שהוא בונה ולכן הוא ינסה לשפץ את הדירה ולמסור אותה בצורה שתספק את הלקוח. כמו כן לקבלן הרבה יותר קל ליצור שיח עם אנשי מקצוע ולהזמין אותם על מנת לסדר את התקלות הקיימות במבנה בעוד שאנשים "רגילים" לא מבינים בתחומים אלו דבר היכול לגרום לסחבת מסוימת בתיקון הנכס.

נקודות שכדאי לשים לב ביד 2:

שיפוץ

דירות הזקוקות לשיפוץ-

לעיתים, מוצעת לכם דירה יד 2 שצריכה שיפוץ משמעותי. הסיכוי שתתקלו בדירה כזו הוא גבוה, כי דירה כזו מוצעת למכירה במחיר מוזל. אנו מניחים שדירה, שצריכה שיפוץ משמעותי, איננה אפשרות טובה עבור רוב המשפחות של אחים לבית משום, שעלות השיפוץ תילקח בדרך כלל מה"הון העצמי", וישנה סבירות גבוהה שעלות השיפוץ בפועל תהיה גבוהה מהעלות המתוכננת.

 

עריכה-3.00_01_35_19.Still015 (1)

לשכור ולהשכיר

לעיתים, הפתרון של קניית דירה יחידה זולה ומשתלמת שאיננה מיועדת למגורים, ולהשכיר אותה, הוא פיתרון מתאים יותר עבור המשפחה.

על לשכור ולהשכיר- לחץ

על השוואת קניית דירה למגורים מול קניית דירה לשכור ולהשכיר כתבנו בשלב 5 – קנייה משתלמת. קרא כאן ו כאן

חשוב לשים לב, שבקניית דירה שלא למגורים אפשר ונכון לעבוד בצורה אחרת ולהפעיל שיקולים אחרים ולחפש דירה גם בדרכים נוספות פרט לדרכים שאנו מציעים לקניית דירה לצורך מגורים. להרחבה לחץ.

דרכים לאיתור דירה

 

חיפוש דירה באינטרנט

ברשת ישנם אתרים רבים המאפשרים פרסום של דירות למכירה. חלק גדול מהאתרים הינם אתרים שוממים, שהמידע שיש בהם דל, וחלק גדול ממנו איננו עדכני. אבל ישנם מספר אתרים מובילים בהם ישנו מידע רב, ועדכני.

להרחבה- חיפוש דירת יד שניה באינטרנט

 

ביקור במקום

 

"טוב מראה עיניים" (קהלת ו ט)

כדאי לא להסתמך רק על אתרי האינטרנט.

אחרי שתהיה לכם דירה או שתיים שיכולות להתאים לכם, בחרו לכם יום, תאמו עם בעלי הדירות, וצאו לסיור במקום.

ובביקור שתעשו במקום, אל תכנסו רק לדירות שהגעתם אליהם דרך האינטרנט, אלא נצלו את הביקור גם כדי לחפש בעצמכם.

 

מתווכי דירות

התהליך של חיפוש הדירה קשה לכם? אתם כבר יודעים מה אתם מחפשים, אבל לא מצליחים כל כך למצוא?

זה השלב להיעזר במתווכים.

מתווך דירות הוא איש מקצוע, בעל תעודה ממשרד המשפטים  המכיר היטב אזור מסוים בארץ, מכיר את סוגי הדירות השונים באותו אזור, את היתרונות, את החסרונות. יודע בכמה אנשים מוכנים דירה מסוימת, ויודע הרבה על דירות המיועדות למכירה באזור בו הוא מתמחה. בנוסף, למתווך יש תמריץ כלכלי מאוד משמעותי למצוא עבורכם דירה מתאימה.

להרחבה על מתווכי דירות

דירה חדשה היא דירה שקונים אותה בזמן שקיימות תוכניות בלבד לבניית הדירה או במהלך הבנייה.

 

לקנייה של דירה חדשה מספר יתרונות:

  • חדש – הכל חדש: המטבח, הדלתות, הצינורות, מיזוג האוויר, ועוד.
  • התאמה – קיימת אפשרות להתאמת הדירה לצרכים ולהעדפות שלכם. כבר משלבי התכנון ולפני הבניה.
  • עליית ערך – במקרים רבים,  להיות הראשונים באזור מתפתח וליהנות ממחירים זולים לפני עליית מחירים.
  • הזדמנויות – הטבות של קבלנים ויזמים ללקוחות שנכנסים לפרוייקט בשלב שהיזם מחפש קונים בנרות.

אבל גם יש מספר חסרונות לא מבוטל

  • המחיר – המחיר שתקבעו עם המוכר הוא איננו סופי, ויתכן ותגלו שהמחיר בסופו של דבר גבוה הרבה יותר. על הסכום שתצטרכו להוסיף, לא תוכלו לקחת משכנתא. התוספת כולה תהיה צריכה להגיע מה"הון העצמי" שלכם. בדירה מקבלן בדרך כלל ההתיקרות יכולה להיות מעלית מדד תשמות הבניה.
  • מימון הדירה במקביל לשכירות- בקניית דירה חדשה יקח זמן עד שתכנסו לדירה וזאת תוך כדי שאתם משלמים על השכירות. כלומר תאלצו לשלם גם על חלק מהמשכנתא וההלואות המשלמיות וגם על השכירות של דירת המגורים העכשיווית, עד לשלב שתכנסו לגור בדירה החדשה. במסגרת ההטבה של חומש לא ניתן להשתמש בכספי ההטבה בשיטת הגרייס ומיד מתחילים לשלם תשלום מלא.
  • מחיר גבוה– מחיר השוק של דירה חדשה גבוה באופן משמעותי (10%-20%) מעבר למחיר דירה יד שנייה עם נתונים דומים.

להרחבה על גורמים המשפעים על פער בין המחיר המתוכנן למחיר בפועל בקניית דירה חדשה.

  • עמימות מחירים – חוסר מידע בקשר למחיר. בניגוד לדירה יד שנייה, על מחיר דירה חדשה קשה לקבל נתונים מהימנים ומלאים. משווקי הדירות החדשות מעדיפים להימנע מלהגיד מחיר עד הפגישה, עובדה המקשה על השוואת המחירים, ועל ניהול משא ומתן.
  • מפרט חלקי ושדרוגים – ברכישת דירה חדשה עליכם לשים לב שיש לכם הכל. הרכישה של דברים חדשים לאחר הבניה עשויה להיות יקרה לכן עליכם לשים לב למפרט של הבית אפילו לדברים הקטנים כמו רשתות. כמו כן הדינאמיקה של בנייה חדשה, מביאה משפחות רבות, גם בעלי יכולת כלכלית נמוכה להיות בקשר עם "מחלקת שנויי דיירים". השינויים שמשפחה מבקשת במהלך הבנייה, עלולים לגרום לה להגיע למחיר גבוה בהרבה ממה שתוכנן. קשה מאוד לשלוט על כך ורוכשים רבים לא מצליחים להתאפק ולערוך שינויים, המשפיעים באופן משמעותי על מחיר הדירה הסופי.
  • המתנה. לעיתים, עוברות מספר שנים, בין החתימה על החוזה לבין הכניסה לדירה. לא לכל משפחה יש את הסבלנות לכך. לעיתים עד הכניסה לדירה הצרכים המשפחתיים כבר משתנים, והדירה כבר איננה מתאימה.
  • התעסקות – הקדשת זמן ו"כאב ראש". בקניית דירה חדשה, יש צורך בקבלת החלטות לאורך הבניה. כדי לקבל החלטות נכונות, יש צורך להקדיש זמן, תשומת לב, ללמוד תחומים חדשים, לברר, להשוות מחירים. כשקונים דירה חדשה צריך לקחת את זה בחשבון.

 

 

מחיר למשתכן

מחיר למשתכן- 

מחיר למשתכן זו תוכנית של המדינה המאפשרת למשפחות זכאיות לרכוש דירה בהנחה משוערת של 200,000 ₪ ומעלה ולקבל מהבנק הלוואת משכנתא בהיקף גדול מהרגיל, כך שניתן לקנות דירה חדשה גם במחיר זול מאוד וגם עם “הון עצמי” נמוך במיוחד.

שימו לב שחלק מהדירות ייבנו רק בעוד מספר שנים לא תמיד לקבלן יש היתרי בניה- כך שצריך לבדוק לעומק האם דירה זו מתאימה לכם.

 

דרכים לאיתור דירה חדשה

יש מספר דרכים לאתר את הדירות החדשות: בעזרת האינטרנט,  בירור במקום, עיתונות ועוד.

 

להרחבה על דרכים לאיתור דירה חדשה

תהליך בחירת הדירה

במידה ומצאתם דירה מיד  נעבור לשלב וידוא התאמת הדירה-

במידה ואתם עדין מתלבטים בין כמה דירות,

הכינו לכם טבלה עם הדירות השונות- תחדדו לעצמכם מה הסיבה בה אתם מעדיפים כל דירה, ומהי סוג ההתלבטות שלכם:

האם זו התלבטות בין רצונות (כמו בין קומה שנייה ארבע חדרים לקומה ראשונה 3 חדרים), – במידה וכן – עבור לתו 2 רצונות

האם השאלה איפה יותר כדאי כלכלית? (באיזו מהדירות ארוויח יותר כסף?) – במידה וכן עבור לתו 3 כדאיות

צד אחד הוא יותר כלכלי והצד השני עונה יותר לרצונות ואתם לא מצליחים להחליט? (האם עדיף לגור יותר קרוב לעבודה אבל זה פחות כלכלי)- במידה וכן עבור לתו 4 כלכלי/צרכים

יש רצון שונה לכל אחד מכם שמפריע על החלטה משותפת? – במידה וכן עבור לתו 5 רצונות שונים (אני רוצה דירה קטנה וזולה, אשתי רוצה דווקא דירת גן גדולה..)

התלבטות בין רצונות

בחירת דירה היא אירוע משמעותי ואתם מתלבטים האם עדיף רצון אחד למשל דירת ארבעה חדרים במקום קרוב לעבודה או חמישה חדרים רחוק מהעבודה.

חשוב להבין מהם הרצונות שלכם ומהו סדר התעדוף לפי מה שיצרתם בשלב הקודם – לחזרה לשלב בית חלומותי בהתאם ליכולותי לחץ

לאחר שהבנתם את החשיבות בדקו האם זה פתר לכם את ההתלבטות, במידה וברורה לכם הבחירה כעת התקדמו לוידוא ראשוני לקראת רכישה

אם עדיין קשה לכם לוותר על הבחירה השנייה, בדקו איזו בחירה תעשה לכם יותר "כאב בבטן" ותלכו על זו שפחות. המשמעות של בדיקה זו שאת מה שיותר יכאב אם תבחרו בשני כנראה אתם פחות רוצים..

במידה ועדיין לא ברורה לכם הבחירה מוזמנים ליצור קשר לפגישה עם נציג של אחים לבית ahimlabait@gmail.com

איפה יותר כלכלי?

שאלה זו מתעוררת בדרך כלל כאשר הולכים על דירה של לשכור ולהשכיר שמטרתה בעיקר הפאן הכלכלי ללא קשר להשלכות הנפשיות של המגורים בדירה.

במקרה זה לעשות הערכה הכי טובה שניתן כיום על המציאות – כמה שכירות נקבל על הדירה, אם יש דמי ניהול או חשש סביר שהדירה תישאר ריקה לשקלל, והכי חשוב עליית ערך, נתון שקשה מאוד לדעת מדוייק אבל לנסות להבין האם יש שם גורמים שמסתבר שיצרו עליית ערך ולנסות להעריכם במספרים ריאליים עד כמה שניתן

ולבחור בבחירה היותר משתלמת.

במידה ועדיין לא מצליחים להחליט מוזמנים ליצור קשר עם יועצי השקעות או להפגש עם מלווה שלנו במייל  ahimlabait@gmail.com

התלבטות בין רצון לרווח כלכלי

במקרה וההתלבטות היא בין הבעל לאשה, נא לעבור לקטגוריה הבאה. במידה ולשניכם יש התלבטות האם לעשות מהלך שהוא פחות כלכלי אבל יתן לכם רווחה נפשית,

נסו להעריך במידה והייתם גרים בבית ללא היתרון שאתם מעוניינים בו, כמה כסף הייתם מוכנים להוסיף בכדי לקבל את היתרון הזה, במידה והסכום הזה הוא פחות מהפער בין שני האלטרנטיבות אפשר בהחלט ללכת בכיוון הזה ובלבד כמובן שהוא תואם את היכולת.

רצונות שונים בין בני הזוג 

לכל אחד מהם מאוד ברור מה עדיף הבעיה היא שבן הזוג חושב בדיוק הפוך…

שימו לב האם זו בעיה שמלווה אתכם גם בדברים אחרים בחיים או רק בנושא זה בגלל שהוא רכישה משמעותית

במידה וזה מלוה בעוד דברים מומלץ לכם להיעזר ביועץ משפחתי לשיפור התקשורת הזוגית ללא קשר לרכישת הדירה.

בכל מקרה בהקשר של בחירת דירה תמצאו מקום נח, בזמן טוב ללא לחצים והפרעות של הילדים ותפעלו לפי הכללים הבאים:

תתחילו בדבר טוב שאתם חושבים על בן הזוג בכלל וביתרונות בבחירה הספציפית שהוא מעדיף

לאחר מכן תפרסו את השיקולים שלכם מדוע למרות זאת אתם חושבים שהדירה שאתם מעדיפים טובה יותר

חזרו על אמירה טובה לבן הזוג והעריכו אותו על כך שבטוח גם הוא/היא רוצה את הטוב ביותר עבור משפחתכם.

דגש חשוב: בזמן שבן הזוג הראשון מדבר לא להיכנס לתוך דבריו רק להמתין ורק בסיום דבריו להתהפך בתפקידים.

לאחר מכן נסו לחשוב מהם הרצונות של בני הזוג שעומדים מאחורי רצונו בבחירה שלו? והאם ישנה דרך שבה נצליח לענות על הרצונות שנינו?

במידה וכן תלכו עליה או התקדמו לוידוא ראשוני לקראת רכישה

במידה ולא מומלץ להיעזר ביועץ משפחתי או להיפגש עם יועץ של אחים לבית ahimlabait@gmail.com