קניה משתלמת

8

חלק זה מיועד למשפחות שמעונינות להתעמק ברמה התיאורטית של כדאיות רכישה של בית.

אחד העקרונות שמנחים את "עוגן לבית" הוא לכוון את המשפחות לקנות "דירה משתלמת".

שלב זה נועד לתת לכם ידע תאורטי ומעשי על קניית דירה משתלמת אם החלק הראשון (התאורטי) כבד עליכם תוכלו לעבור ל"נוסחת הדירה המשתלמת".

למה חשוב שקניית הדירה תהיה "משתלמת"?

כי לרכישת דירה יש שתי מטרות:

  1. שתהיה לכם דירה שהיא שלכם, שלא תהיו תלויים בבעל בית, שברצונו מאפשר לכם להמשיך לגור, וברצונו דורש מכם לעזוב. שברצונו מתקן תקלות משפץ ומתחזק, וברצונו מזניח את הטיפול בדירה ולא מאפשר לכם מגורים סבירים. שברצונו מוזיל לכם את שכר הדירה, וברצונו מקפיץ בבת אחת את המחיר.
  2. כדי שלא תצטרכו לשלם שכירות לאורך ימים ושנים, ושהיותכם בעלים על דירה משלכם תשפר את מצבכם הכלכלי.

באופן טבעי, בדרך כלל, הרצון לרכוש דירה מגיע מהסיבה הראשונה – הצורך במגורים יציבים ללא תלות. לנו חשוב, שתרכשו דירה שתיתן לכם את המיטב, גם בגלל הסיבה השנייה.

 

 

השלב הזה בא להרגיל אתכם לחשיבה כלכלית, לכן יש בו גם שימוש במושגים כלכליים. זה נועד לעזור לכם להבין. או להניע אתכם להתייעץ לפני רכישה עם מי שכן מבין.

 

מה הוא הרווח ברכישת הדירה?

 

מקום לגור הוא צורך חיים בסיסי (כמעט תמיד), ומי שלא קונה דירה, חייב לגור בשכירות, החיסכון של ההוצאה על השכירות לטווח ארוך, הוא הרווח מרכישת דירת מגורים.

 

האם רכישת דירה היא רווח בכל מקרה?

 

ממש לא!

למשל, משה קנה דירה ב10 מליון שקל ומשלם משכנתא של 35,000 שקל בחודש. 20,000 ₪ מתוכם על הריבית. – למשה היה לו עדיף לגור בשכירות של 10,000 שקל בחודש. ברור!

 

ועוד דוגמה: יעקב קנה דירה בשני מליון שקלים ומכר אותה לאחר 10 שנים במיליון שקלים בלבד. הוא בעצם הפסיד 100,000 שקלים כל שנה. מהשכירות הוא חסך 7,000 שקלים בחודש שהם 84,000  שקלים בשנה. ההפסד גדול על הרווח!

 

אז מה הופך דירה למשתלמת? איך נשווה בין דירות לפי מידת היותן משתלמות?

רכישת דירה בנקודת מבט של כדאיות כלכלית

ההרחבות של השלב הזה נועדו לסייע לכם , ללמוד, להבין את המושגים המרכזיים, ולגבש את העמדה שלכם, את השיקולים השונים, שלפיהם תחליטו האם לקנות דירה, איזה דירה לקנות, באיזה מקום, ובאיזה מחיר. בנוסף ישנו סרט המבאר את המושגים המרכזיים של השלב.

איך בודקים אם דירה היא משתלמת?הדרכה מעשית לבדיקת כדאיות כלכלית של רישת דירה.

אנחנו רוצים שבהמשך, כאשר תחפשו דירה, ויעמדו לפניכם דירות שונות, תוכלו להשוות ביניהן בהתאם למידת הכדאיות הכלכלית של הרכישה.

 

לצורך זה אנחנו נעשה "תרגיל" על דירה שאתם מכירים ובאזור אותו אתם מכירים. תתרגלו על הדירה הזאת "בדיקת כדאיות כלכלית".

לצורך איסוף המידע על הדירה, אנחנו נעזר באתר, מדל"ן. באתר הזה ישנו מידע רב, מבוסס ברובו על נתונים שהממשלה אוספת ומעבירה (רשות המיסים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

בטבלה הבאה נבקש מכם להכניס נתונים על הדירה שבחרתם, בדומה לדוגמה שהבאנו על דירה בקרית מלאכי.

בהערות לטבלה (מתחת לדף המשימה)  יש הסבר איך ממלאים כל אחד מהטורים, לאחר הטבלה נעשה בקצרה ניתוח של התוצאות.

לשימושכם, טבלת אקסל של המשימה עם נוסחאות מוכנות- משימה שלב 5 דירה משתלמת

[1] הכנסו לאתר מדל"ן http://www.madlan.co.il/  ורשמו ב "כתובת, שכונה, עיר" את שם היישוב שלכם.

שימו לב: אם היישוב קטן. יתכן ויחסרו נתונים. לכן עדיף לרשום אזור, או עיר קרובה. העיקר שזה מקום שאתם מכירים היטיב ויש בו הרבה דירות.

בדקו את המחיר באתר מדל"ן לפי מספר החדרים, או לפי המחיר למטר בהכפלה של מספר המטרים. במציאות לא תצטרכו לחפש את הנתון הזה, המוכר כבר יגיד לכם כמה הוא דורש.

[2] הנתון הזה נמצא גם הוא באתר מדל"ן

[3] מקובל, בהתאם לנתונים של השנים האחרונות, לקחת 2/3 ממחיר הדירה לחלק ב100,000 ולהכפיל ב500. אתם יכולים גם להעזר במחשבוני משכנתא בהתאם להדרכה שפגשתם בהרחבה "מחשבוני משכנתא" בשלב 3.

[4] לחזות עליית ערך עתידית של דירה (וגם ירידת ערך) היא מלאכה קשה ובהרבה מקרים כמעט בלתי אפשרית. לכן כברירת מחדל אנו מציעים לרשום 0. ובכל אופן, במקרים רבים, ישנה אפשרות סבירה להעריך. למשל, אם אתם קונים דירה במחיר נמוך מהשווי האמיתי שלה, כמו שקורה בתכנית "מחיר למשתכן", אתם יכולים לרשום את הפער כ"עליית ערך".

אתם יכולים לנסות להעריך תהליכי ההתפתחות באזור (לפי היכרות אישית שלכם)?:

בנייה חדשה _________

מקומות עבודה חדשים  ________

תשתיות חדשות  ____________

דמוגרפיה: הגעה של קבוצה חזקה/חלשה לאזור ___________

פתחו את הלשונית "מגמת מחירים". באתר מדל"ן ובדקו את שינויי ערך במהלך השנתיים האחרונות. ממחיר _____ עד מחיר _______. עליית מחירים בעבר איננה אומרת שמחירים יעלו גם בעתיד, אלא אם כן אתם מעריכים שאותן סיבות לעליית הערך בתקופה האחרונה, עדיין קיימות ויגרמו לעליית ערך גם בהמשך.

מומלץ להסתכל גם במחירים ביישובים שונים בעלי נתונים דומים וללמוד מהמחירים בהם. כשתבדקו  דירה ספציפית לקנייה יהיה כדאי מאוד גם להתייעץ עם מומחים.

לסיכום: בכמה אתם מעריכים שמחיר הדירה עוד 10 שנים יהיה גבוהה יותר מהערך שלה עכשיו?  ____________ חלקו את התוצאה ב10 ואחר כך תחלקו אותה שוב במחיר הדירה. רשמו את התוצאה בטבלה.

(על המושג "עליית ערך" ראו עוד בהרחבה 3)

[5] התשואה השנתית מורכבת מהחיבור של שכר הדירה השנתי (12 פעמים השכר דירה החודשי חלקי מחיר הדירה) עם עליית הערך השנתית.

[6] תורידו מהתשואה השנתית את הריבית על המשכנתא (כיום 3.5%) ותקבלו את הרווח הנקי שלכם מההשכרה. מטעמי נוחות ופשטות הנחנו שאת הריבית של המשכנתא אתם צריכים לשלם על מלוא מחיר הדירה. ראו התייחסות לכך בהרחבה 4.

[7] הכפילו את "התשואה הראלית" ב3 ותקבלו את שיעור הרווח שאתם עושים על הכסף שלכם תוך מינוף ההשקעה בעזרת הכסף של הבנק.

מצורף סרטון שיועיל לכם להבין את החישוב של חוק השלוש מאות. הסרט ממולץ מאד ויכול לתת לכם הבנה מעמיקה יותר:

 

נוסחת "הדירה המשתלמת" של אחים לבית

אחרי שגם אנחנו עשינו את התהליך וההשוואות שעשיתם במשימה, שמנו לב שאפשר לבדוק את כדאיות הרכישה בדרך פשוטה וקלה הרבה יותר.

הנוסחה היא: מדידת כדאיות כלכלית של רכישת דירה על פי היחס בין מחיר הדירה לבין ה"שכירות האלטרנטיבית" בלבד.

שכירות אלטרנטיבית = שכר הדירה שתצטרכו לשלם אם לא תקנו דירה ותמשיכו לגור בשכירות.

הערה: אם אתם גרים באזור מתפתח, נסו לשער את ערך השכירות לאחר מיצוי תהליך ההתפתחות. (תוכלו לבדוק לפי עיר דומה שכבר סיימה את התהליך ובתוספת שכל ישר או תבונה של מבין עניין)

 

כאשר אתם יודעים מה היא השכירות האלטרנטיבית שלכם, אתם יכולים לעשות בראש תרגילי כפל פשוטים ולדעת עד איזה מחיר קניית הדירה משתלמת, משתלמת מאוד, או יכולה להיות משתלמת עבור משפחה מסוימת באופן ספציפי.

 

ואלו תוצאות הבדיקה שלנו:

 

שכירות אלטרנטיבית כפול 300 לכל היותר = המחיר הגבוהה ביותר של דירה, שכדאי לכם לחפש, ויש גם סיכוי סביר שתמצאו, והדירה עדיין היא "דירה משתלמת".

שכירות אלטרנטיבית כפול 340 לכל היותר = מחיר גבוה יחסית ושעדיין הדירה יכולה להיות משתלמת בשבילכם באופן ספציפי.

שכירות אלטרנטיבית כפול 240 ומטה = כדאיות גבוהה. דירה משתלמת מאוד. סביר מאוד שמשקיעים היו קונים אותה להשקעה.

 

עכשיו הטבלה יותר פשוטה:

 

6

שמתם לב? – בדירות לדוגמה שהבאנו המשתלמת ביותר היא מחיר למשתכן בעפולה, והדירה במודיעין כבר לא כל כך משתלמת (אלא אם כן אתם צופים עליית ערך של הדירה /או של מחירי השכירות בעיר).

זכרו: ככל שהיחס נמוך יותר, כך הדירה משתלמת  יותר

לשימושכם: אקסל נוסחת אחים לבית

במידה ויש שאלות, מעוניינים להיפגש

מלאו את הטופס

או צרו איתנו קשר בטלפון 02-5300798

לשלב הבא לחץ