בנייה משותפת – בנה ביתך

מה זה בנה ביתך?

בנית הבית באופן זה נעשה על ידי בעלי הקרקע. כמובן שאין הכוונה שהם עצמם צריכים לבנות ולערבב את הבטון, אך הם האחראים על תהליך הבניה מתחילתו ועד סופו. כמובן שבשביל לבנות בית צריכים אישורים ועמידה בסטנדרטים מסוימים, דבר המחייב את התערבותם של בעלי מקצוע בתהליך.

המדינה מקצה קרקעות לצורך בניה עצמית. המשפחה המעוניינת לרכוש את הקרקע צריכה לעמוד במכרז על הקרקע. ניתן לבחון מכרזים באתר רשות מקרקעי ישראל. לאחר הזכייה על המכרז המשפחה מתחילה בתהליך הבניה של הדירה.

היתרונות:

 

ראשית ברמה הרעיונות, משפחה המחליטה ללכת על תוכנית זו קובעת לעצמה איך היא רוצה שבית חלומותיה יראה. המשפחה לא צריכה להתאים את עצמה לרצונותיהם של משפחות אחרות, אלא רק לרצונות שלה. לבונה הבית ישנה שליטה מריבית על ההוצאות. ישנם מספר מחשבונים הנותנים למשפחה מידע מסודר על סוגי ההוצאות וכן על הסכומים (בצורה משוערת) לדוג' באתר אורי לוין- פיקוח בניה וניהול פרוייקטים, קיים מחשבון לחישוב ההוצאות.

חסכון בהוצאות- על ידי ארגון נכון של הבניה ידע וניסיון בנושא ניתן להגיע לחסכון של ההוצאות עד לרמת הפחתה של כ- 15% ממחיר של קניית דירה מקבלן.

קרקעות זולות- באזורים בעלי עדיפות לאומית הקרקעות הנמכרות בפרויקטים של בנה ביתך הינם זולות באופן משמעותי מקרקעות בפרוייקטים אחרים (על אף שהם נמצאות באותו אזור).

אתר מצויין המתעסק ביעוץ הבניה של בנה ביתך הוא: בנה ביתך: בניה עצמית, בנה ביתך.

חסרונות:

 

מי שבוחר לבנות בשיטה זו צריך להיות בעל ידע רב וכן בעל ניסיון- לא תמיד מספיק רק לדעת איך בונים בית אלא גם צריכים ניסיון בהתנהלות הכלכלית של הבניה וכן בעמידה מול הגורמים הרלוונטים.

מיכוון שמדובר על פרוייקטים של מספר בתים גם בתי השכנים בנויים באותו אופן, כך שאין אחידות שכונתית בצורת הבניה.

עמידה מול גורמי ממשל ופיקוח- בעל הקרקע צריך לעמוד מול גורמים שונים כגון גורמי אכיפה וגורמים האחראים מטעם משרד הבינוי והשיכון וכן מטעם העריות והמועצות המקומיות. אדם שאינו מנוסה בעניין יידרש לאורך רוח רב בכדי להתמודד מול גורמים אלו ולהגיע איתם להסכמות בדבר צורת הבניה והאישורים הנלווים לכך.

בעוד שבתהלכי בניה מרובי רוכשים ניתן עלות עורכי הדין, הקבלנים היועצים מתחלק (באופן יחסי) אצל אדם הבונה דירה כל העלות היא חשבונו בלבד, עלות היכולה להגיע לכ- 20% מכלל מחירו של הבית.

אחוז המימון- נקודה חשובה ביותר היא העלות המימונית שהבנק מוכן לתת על פרויקט מסוג זה. המימון מתחלק לשני חלקים גם לרכישת הקרקע וגם לבניית הבית:

  • רכישת הקרקע- ברכישת קרקע לשם בניה הבנק לא יתהלב לתת 75% מימון. הסיבה לכך היא שאין לו בית לשעבד אלא רק קרקע שלא כל כך ברור לו מה הוא יוכל לעשות איתה במידה ולא ישלמו לו את המשכנתא. לצורך אישור המשכנתא לא תזדקקו לאישורים של בניית המבנה.
  • תשלום על הבניה- המימון שתקבלו מהבנק על בנית הבית שלכם לא ינתן בחתיכה אחת אלא יתחלק לפי שלבי הבניה ובכל שלב תקבלו לפי אחוז המימון שהבנק קבע מראש. לדוגמא אם הבנק אישר לכם משכנתא של 70%, ושלב בניית השלד עולה 150 אלף ש"ח הרי שהבנק ייתן לכם בשלב זה 105 אלף ש"ח. כמו כן חשוב להדגיש שהבנק לא תמיד יהיה מוכן לתת אחוז מימון גבוה ביחס לאחוזי מימון של קניית דירה מקבלן. הסיבה לכך היא משום שהבנק מעריך שאתם לא חישבתם את כל העלויות ולכן אתם עשויים לשוב ולבקש מהבנק סיוע נוסף במימון הבניה.

זמן- כשאתם בונים לעצמם את הבית זה דורש זמן, וזמן זה כסף. אתם תצטרכו לטובת העניין להפסיד מספר ימי עבודה ולפעמים אפילו לתקופה של יותר ממספר ימים. חשוב שתקחו זאת בחשבון, זאת גם הוצאה עליה לו תוכלו לקבל שום ממימון.

 

סיכונים:

 

יש להקדים שמיכוון ששיטה זו מעבירה את האחריות מהקבלן לרוכש הקרקע קיימים סיכונים רבים והאחריות הבלעדית היא על כתפי הרוכש. רוכש שאינו מיומן מספיק יוכל ליפול בניהול כושל, בהוצאות מרובות החורגות מהתקציב ובמקרה הגרוע גם ליפול בידיהם של רמאים שכאדם פרטי לא היה שום סיכוי לזהות לפני תהליך הבניה. כמו כן בעיות הבירוקרטיה הרבות למי שאינו מודע להם יכולות לעכב פרויקט ואף לעצור אותו.

לשם הבהרה יש גם מושג מקביל לתהליך הבניה הנקרא: בנה ביתך של משרד השיכון- הכוונה לתהליך שבו המדינה מגדירה קרקעות מסוימות שעליהם חלה הגרלה לאזרחים פרטים ולא לקבלנים או חברות. מי שעולה בהגרלה מקבל את זכות הרכישה של הקרקע. כמו כן קיימות גם קרקעות המיועדות למרכז באופן המאפשר לבני משפחה מקומיים לגשת למכרז. את החלקות המיועדות להגרלות ומכרז ניתן למצוא באתר משרד השיכון וכן במנהל מקרקעי ישראל. מדינת ישראל מוכרת קרקעות אלו לאנשים שזכו בהגרלה ובמכרזים במחירים נמוכים ממחירי השוק וזאת לאור העובדה שלרוב מדובר בקרקעות של פריפריות.