קניה משתלמת

רכישת דירה בהשוואה למגורים בשכירות

רבים שואלים אתכם, כמשפחה המעוניינת לרכוש דירה, ואותנו ,כעמותה המסייעת למשפחות להגיע לבית משלהן, מדוע לרכוש דירה? האם לא כדאי יותר לגור בדירה שכורה?

 

להשוואת מגורים בשכירות לעומת רכישת דירה ישנם היבטים שונים. זוויות שונות של הסתכלות. כדי להתמודד נכון עם השאלה, צריך להפריד בין הסיבות השונות ולהסתכל על כל אחת מהן בנפרד, ואחר כך על הכל ביחד – על המכלול.

 

תשלום חודשי לדיור

אם משווים את השכירות החודשית כנגד החזר ההלוואות החודשי, רק במקרים נדירים השכירות יקרה יותר. בדרך כלל השכירות החודשית נמוכה יותר מהחזר ההלוואות החודשי. אבל זה רק בטווח הקצר. לאורך זמן המצב מתהפך והחזר ההלוואות הוא נמוך יותר מהשכירות החלופית (שאותה הייתם משלמים אם לא הייתם גרים בדירה משלכם). בסופו של דבר, לאחר 25 שנים, על דירה בבעלותכם אינכם משלמים כלל. אבל התשלומים על השכירות לא נגמרים עד 120!

 

לצורך ההמחשה אנו נעזרים במשפחת שמואלי האדיבה

 

משפחת שמואלי,זוג בגיל 30 מתלבט אם לקנות דירה או להמשיך לגור בשכירות. הזוג עשה השוואה של שתי האפשרויות מבחינת התשלום החודשי וזאת התוצאה שאליה הוא הגיע.

שכירות החזר הלוואות

 

על הנתונים אפשר הרבה להתווכח. הם לא משקפים את כל המקרים. הם משקפים אפשרות שיכולה להיות. המטרה שלנו בעיקר היא ההמחשה – מה בודקים מול מה, ואיך עושים השוואה.

 

התרחיש שלקחנו בחשבון בשתי האפשרויות שהשווינו בינן הוא: שבשנים הראשונות, צריך לשלם גם משכנתא וגם הלוואה משלימה, ובתקופה הזאת זוג צעיר יכל להסתדר אולי בדירה יחסית קטנה. לכן השכירות נמוכה יותר מהחזר ההלוואות. אבל בהמשך,  בגיל 40 – 50   גם כשגרים בשכירות, רוצים משהו שיספיק למשפחה גדולה ותוססת, ושכירות כזאת כבר יקרה בהרבה. לעומת זאת מי שגר בדירה בבעלותו, בתקופה הזאת נשארת רק המשכנתא. אם צריך עושים שיפוץ קטן. שינוי פנימי להתאים את הדירה לצרכים, וממשיכים.

לאחר לא מעט שנים (25) מסתיים גם התשלום החודשי על המשכנתא, וממשיכים לגור בדירה ללא תשלום חודשי קבוע. בשכירות גם אם עוברים לדירה קטנה יותר וזולה, הנטל של התשלום נשאר ומלווה את הזוג המזדקן גם בתקופת הפנסיה.

הערה: הנחנו שקונים דירה ב800,000 שקלים 600,000 במשכנתא ל25 שנה חלק מההון עצמי קיים בחסכון שלא נושר תשואה וחלקו נלקח הלוואה בנקאית משלימה. המציאות מורכבת יותר. בכל הרחבה ובכל פסקה בשלב הזה, תכירו חלק נוסף ממנה.

 

 

הוצאה חודשית לדיור

 

הוצאה חודשית לדיור, נשמעת דומה מאוד  לתשלום חודשי לדיור. אבל ההבדל בין שני המושגים הוא גדול מאוד!

כשאנו מדברים על הוצאה. הוצאה היא רק מה שיוצא מהכיס שלכם לכיס של מישהו אחר. לעומת זאת, תשלום,  הוא גם מה שאתם מוציאים מכיס אחד שלכם  ושמים בכיס השני, שגם הוא שלכם.

כשאתם רוכשים דירה ואתם לוקחים הלוואה. בעצם, נכון להסתכל על זה כאילו הבנק שממנו לקחתם את הכסף, הוא קנה את הדירה. הדירה עדיין לא ממש שלכם, כי היא משועבדת להלוואה. אם לא תחזירו את ההלוואה הבנק ייקח את הדירה. כשאתם מחזירים את ההלוואה אתם מעבירים בהדרגה עוד חלק ועוד חלק מהדירה לבעלותכם. אתם לא נותנים כסף לבנק, אלא הופכים את הכסף לנכס. בסופו של דבר, כשתרצו, תוכלו למכור את הדירה ולהפוך את הנכס חזרה לכסף. הכסף של החזר ההלוואה נשאר אצלכם, ואתם אפילו מרוויחים עליו.

אז כשאנו מדברים על הוצאה לדיור, אנו משווים את התשלום על שכר הדירה שאתם מעבירים למשכיר, לריבית על ההלוואות שאתם מעבירים לבנק. בדרך כלל, תשלום הריבית החודשי זול יותר מהשכירות. רק במקרים נדירים יחסית (בדירות יוקרה, בעיקר כיום) הריבית החודשית תהיה גבוהה יותר מהשכירות החודשית.

משפחת שמואלי האדיבה באה שוב לעזרתנו, ומספקת לנו את הדוגמה המוחשית נראה עכשיו שוב את אותם המספרים כאשר ההשוואה היא בהוצאה ולא בתשלום.

 

קרן ריבית שכירות

משפחת שמואלי קנתה דירה במחיר של 800,000 ₪ כשלרשותה הון עצמי של 140,000 ₪, הלוואה משלימה של 60,000 ₪ הפרוסה ל7 שנים, ומשכנתא בסכום של 600,000 ₪ הפרוסה למשך 25 שנים.

אנו רואים בטבלה שכבר בהתחלה, ה"הוצאה" לדיור של משפחת שמואלי יורדת מ3,000 שקלים בחודש ל1,900 שקלים בחודש, ובהמשך הזמן, כאשר כמות הכסף של הבנק הנמצא אצל המשפחה פחותת, גם הריבית שמשפחת שמואלי משלמת, יורדת, עד שבשנים האחרונות להחזר המשכנתא מדובר על מאות שקלים בלבד.

 

הערה: לא לקחנו בחשבון את היכולת להרוויח עם ה"הון העצמי" בהשקעה אחרת. הסיבה לכך היא שלמשפחות של אחים לבית אין "הון עצמי" משמעותי, וכן בגלל שכיום אין אפיקים זמינים ופשוטים לרווח על הון כזה, ולכן לא רצינו להסתבך עם חישוב נוסף. בחישובים בהמשך אנו לוקחים גם נקודה זו בחשבון, וישנה הרחבה שעוסקת בתחום האלטרנטיבות להשקעה.

 

 

מחויבות לחיסכון חודשי

מחויבות לחיסכון חודשי

טענה שנשמעת הרבה היא, שבמקום לקנות דירה, אפשר להתחייב לחיסכון חודשי קבוע וכך במשך השנים לצבור הון שהוא משמעותי לא פחות מאשר רכישת דירה.

כשחושבים מנקודת המבט הזאת, חשוב שתיקחו בחשבון את הדברים הבאים: כשאתם קונים דירה ומחזירים הלוואות, אתם, בעצם, מחייבים את עצמכם לחסכון חודשי. למשפחות רבות קשה לחייב את עצמן להעברת סכום חודשי קבוע לחיסכון, ולמשפחות רבות קשה שלא להשתמש בכספי החיסכון לצרכים מזדמנים. קניית הדירה מכריחה את המשפחה להחזיר הלוואות כל חודש. החזר ההלוואות, בעצם הוא סוג של חיסכון. שלא בקלות ניתן להשתמש בו. לאחר 25 שנים יהיה לכם ביד נכס ששווה מליון.

שאלה להמחשה: אתם תצליחו לחסוך מליון שקלים במשך 25 שנה, אם לא תרכשו דירה?!

 

תועלת כלכלית במגורים בדירה בבעלותכם

נוסף, על כל השיקולים הכספיים הקרים, בעלות על דירה, מאפשרת לכם לטפח את הדירה ולטפל בה כרצונכם ולהתאימה לצרכיכם. אתם יכולים לקבוע את מקום מגורכם במקום יציב ולהרגיש קבועים במקום מבלי להיות תלויים ברצונם הטוב של משכירי הדירות. לאיכות החיים הזאת יש משמעות ויש גם לה ערך כלכלי. גם אותו כדאי לקחת בחשבון.

 

תחזוקת דירה מול מעבר דירה

שיקול נוסף שאפשר גם לקחת בחשבון הוא העלות של תחזוקת הדירה מצד אחד ועלות של מעברי דירה מצד שני.

מצד אחד רכישת דירה מחייבת אתכם, כבעלים, לשאת בעלויות של תחזוקה ששוכרי דירות אינם נושאים בהם. החלפת דוד שמש, החלפת קרמיקה, ריצוף, תריסים, חשמל, צנרת. כל אלה יכולים לעלות סכום ניכר, כאשר נוצר צורך לתקנם או להחליפם.

מצד שני: גם למעבר דירה יש עלות: הובלה, החלפת ריהוט שאינו מתאים לדירה השנייה, סיוד, ותקופת הסתגלות למקום החדש, שגם היא דורשת משאבים נפשיים וכלכליים.

אין אפשרות כל כך להשוות בין שני השיקולים. שיקולים אלו משתנים מדירה לדירה וממשפחה למשפחה. שכירות ארוכת טווח מאפשרת ליהנות מהיתרונות מבלי לשאת בחסרונות. אך במדינת ישראל, כיום, שכירות ארוכת טווח איננה דבר שניתן בוודאות להסתמך עליו.

 

מחשבון אינטרנט להשוואת קנייה מול שכירות

באתר  MYDIRA ישנו מחשבון שעוזר לכם להעריך על בסיס נתונים שאתם מזינים מה משתלם יותר מבחינה כלכלית.

לקנות או לשכור

באתר פיינשל זון מופיע מאמר  הכולל ממצאי מחקר שנעשה בארה"ב, ומראה שלמרות הנפילה בנדל"ן בשנת 2010, מצבם הכלכלי של רוכשי הדירות היה בסופו של דבר טוב יותר משל שוכרי הדירות. על אף הירידה החדה בערך הנדל"ן בארה"ב באותה התקופה.

לקריאת המאמר