כיצד קונים דירה?

משפחה יקרה,

רכישת דירה הינה עסקה מורכבת המשליכה על סכומי כסף גדולים יחסית למשק בית. סכום העסקה גבוה במיוחד באופן יחסי לתזרים חשבון הבנק של זוג צעיר ממוצע, ותהליך הרכישה כולל עיסוק במגוון תחומים "כבדים" שזוג ממוצע איננו מתמצא בהם: תחום הנדל"ן, תחום המימון והאשראי, התחום המשפטי- נדל"ני, ותחומים נלווים נוספים.  מסיבות אלו משפחות רבות נרתעות ממהלך של רכישת דירה. במסמך הזה נפשט עבורכם את התהליך, נחלק אותו לשלבים, ונסביר לכם כל שלב בפני עצמו. בתקווה שהידע יאפשר לכם לצעוד בדרך ללא חששות, ולקבל את ההחלטות המתאימות לכם והטובות ביותר עבורכם.

תמצית התהליך: בכותרות, במילים פשוטות, ובחלוקה לשלבים.

הכותרות של תהליך הרכישה הם: שיקוף כלכלי, חשיבה עסקית, איתור דירה וקנייה.

ובמילים פשוטות: בתחילה אתם צריכים לשקף לעצמכם את מצבכם הכלכלי: עליכם לראות מה הוא הסכום החודשי שאתם יכולים לתת אותו כל חודש בשביל רכישת הדירה (בעיקר החזר הלוואות),  ולבדוק כמה כסף עומד לרשותכם כיום לצורך הקנייה. בהמשך, עליכם לעשות תהליך של חשיבה עסקית הגיונית: להבין באלו תנאים אתם יכולים לקנות דירה, ובאלו תנאים משתלם לכם לקנות דירה. לאחר מכן מגיע השלב המעשי המשמעותי: מציאת הדירה והגעה לסיכום עם המוכר על רכישתה. בסוף התהליך ישנם הרבה משימות טכניות אבל חשובות: חוזה, משכנתא, תשלומים, שיפוץ, העברת בעלות, והסוף המשמח: מעבר לבית שלכם וחגיגת חנוכת הבית!

זהו התהליך בקצרה, מצד אחד מאוד פשוט וקל, מצד שני מורכב ודורש ידע, זמן ומאמץ. מקוים שהמידע שבהמשך יהפוך את התהליך בתחושה שלכם לפשוט יותר, לברור יותר, ולקל יותר.

 

התהליך לפי שלבים

מטעמי נוחות בחרנו לחלק את התהליך לשבעה חלקים:

  1. בדיקת יכולת ההחזר
  2. הבנת נושא המשכנתא וכלליו העיקריים.
  3. בדיקת ההון העצמי הקיים והדרכים להשלמתו
  4. הבנה בסיסית בתחום הדיור: כמה עולה דירה, ומה היא "קנייה משתלמת" של דירה?
  5. כיצד מאתרים דירה משתלמת.
  6. התהליך המשפטי של רכישת דירה
  7. פעולות נוספות הקשורות לרכישת דירה

1.     יכולת החזר חודשית

מעטים מאוד הם הבאים לרכוש דירה כשסכום כסף בערך מלא של הדירה נמצא בכיסם. רוב ככל הרכישות נעשות באמצעות "הון עצמי", ובאמצעות הלוואת "משכנתא" הנלקחת מהבנק תמורת החזר חודשי קבוע. לעיתים הלוואת ה"משכנתא" איננה מספיקה ויש צורך לקחת גם "הלוואה משלימה". מסיבה זו עולה, שכדי לדעת אם אתם יכולים לקנות דירה, אתם צריכים לדעת קודם כל מה היא יכולת ההחזר החודשית שלכם.

כיצד בודקים יכולת החזר?

יכולת ההחזר החודשית מורכבת מחמישה דברים:

  1. שכר הדירה שלכם – סכום הכסף הזה יוכל לשמש לצורך החזר ההלוואות ברגע שתעברו לגור בבית שלכם.
  2. חסכון חודשי – סכום הכסף שאתם מפרישים כיום לצורך חיסכון, יכול לשמש אתכם לצורך החזר ההלוואות בעתיד. (החזר הלוואה היא תכנית החיסכון המשתלמת ביותר, בדרך כלל)
  3. יתרת עו"ש מצטברת- תבדקו את חשבון העו"ש שלכם לאורך מספר חודשים בתאריך קבוע בחודש, למשל ב30 לכל חודש. תבדקו בממוצע בכמה גדלה היתרה שלכם בחשבון בכל חודש והוסיפו את הסכום הזה ליכולת ההחזר. אם היתרה שלכם יורדת או שהאוברדרפט שלכם גדל, יש להוריד את הסכום החודשי הזה מיכולת ההחזר.
  4. החזר הלוואות – מה שמשמש היום להחזר הלוואת ישנות, ישמש מחר לצורך החזר ההלוואות החדשות. באו נניח שעם קניית הדירה אתם מחזירים את כל ההלוואות הישנות. גם את הסכום הזה תוסיפו ליכולת ההחזר.
  5. הכנסות והוצאות חריגות – על מנת להיות יותר מדויקים נסו לקחת בחשבון את ההוצאות החריגות שיש לכם מידי פעם כמו קניית רכב, שמחה משפחתית, או חופשה שנתית, תקזזו אותו עם הכנסות חריגות שמגיעות מפעם לפעם, ואת היתרה תחלקו במספר החודשים שבין הוצאה להוצאה. את הסכום הזה עליכם להפחית מיכולת ההחזר החודשית. אם זה נראה לכם מסובך. שימו את זה בצד. מה שקורה כל חודש הוא העיקר.

משכנתא

משכנתא היא הלוואה הניתנת על ידי הבנקים לצורך רכישת דירה. הלוואת משכנתא ניתנת על ידי הבנקים בתנאים טובים יחסית משום שההלוואה הזו בטוחה יחסית. הדירה הממושכנת לטובת ההלוואה מבטיחה שהבנק לא יפסיד. אם הלווה לא יוכל להחזיר את ההלוואה, הבנק ייקח את הדירה, ימכור אותה, ויקבל את כספו בחזרה.

 

היתרונות של הלוואת משכנתא על הלוואה בנקאית רגילה:

  1. הלוואת משכנתא ניתנת לטווח ארוך – עד ל30 שנה, בעוד הלוואה בנקאית רגילה ניתנת בדרך כלל לטווח של עד כ5 שנים.
  2. כל עוד למשפחה יש יכולת לעמוד בתשלומים החודשיים, ניתן לקחת כמשכנתא כל סכום שהוא בין 50%-75% מהערך של הדירה – אפילו מליוני שקלים!, בעוד שהלוואה בנקאית רגילה ניתנת בסכום של עד 100,000 שקלים לכל היותר, בדרך כלל.
  3. הריבית על הלוואת משכנתא נמוכה יחסית להלוואה רגילה. כיום הריבית על משכנתא יכולה להיות כרבע מהריבית שאתם תידרשו לשלם בהלוואה בנקאית רגילה.

 

להלוואת משכנתא יש מספר רב של מסלולים, ואין ספור אפשרויות למהול את המסלולים יחדיו. אין צורך להבין הרבה ולהתמצא במשכנתא בשלב בו מקבלים את ההחלטה לרכוש דירה. ישנם  מספר מצומצם של כללים חשובים שלפיהם תוכלו להעריך מראש, בערך, כמה כסף תוכלו לקבל מהבנק כהלוואת משכנתא, וכמה תידרשו להחזיר כל חודש. בהתאם לכך תוכלו לדעת באיזה מחיר אתם יכולים לרכוש דירה.

 

הדברים שחשוב לדעת על משכנתא הם:

  • הלוואת משכנתא ניתנת על ערך של 50%-75% מערך הדירה כפי שהוא מופיע בחוזה (ומקבל אישור גם משמאי מטעם הבנק)
  • ההחזר החודשי של משכנתא לטווח ארוך כיום עומד על כ500 ₪ לחודש לכל 100,000 ₪ הלוואה. כמובן, סכום ההחזר משתנה בהתאם למסלול ההלוואה, בהתאם לאורך ההלוואה, בהתאם למדד, ובהתאם לריבית במשק. נסביר על זה מעט בהמשך.
  • הבנק מאשר משכנתא בדרך כלל רק אם ההחזר החודשי לא עולה על כ 30% מההכנסה. שימו לזה לב, כי הנתון הזה משפיע מאוד על גובה המשכנתא המקסימאלי שאתם יכולים לקבל.

אז אם אתם רוצים להרגיש יותר בטוחים בנושא הזה של המשכנתא, אתם מוזמנים להיכנס למחשבון משכנתא ברשת ולשחק עם האפשרויות השונות. קחו בחשבון שכיום ככל שאורך ההלוואה גדול יותר כך גם הריביות גבוהות יותר. תיקחו בחשבון שכיום המדד הוא בסביבות 2% אבל הוא יכול בהחלט להגיע ל5% לשנה (גם המשכורות שלכם יגדלו בהתאמה אבל לא באותו קצב. ייקח למעסיקים שלכם קצת זמן לעדכן את השכר), ריבית בנק ישראל עומדת היום על 0.1% אך בהחלט יכולה לטפס לסביבות 7-8%. והריביות בהלוואות קבועות (צמודות ולא צמודות. הריבית על צמודות קצת יותר נמוכה) עומדות היום על 2%-4% (היו שנים שהרביות היו בסביבות 6%-8%. אבל אתם לוקחים משכנתא היום, ומה שיקרה בעתיד כבר לא כל כך משנה עבורכם).

המשחק במחשבוני המשכנתא ייתן לכם נתונים מלאים, על גובה ההחזר החודשי בתרחישים שונים, על הריבית שבסך הכל תשלמו ועוד נתונים. רק תזכרו שכל עוד הריבית שאתם תשלמו על המשכנתא, היא פחותה משכר הדירה שתשלמו כל החיים, (או לפחות בתקופה של החזר ההלוואה), אז לא בטוח שאתם מפסידים. נדבר על זה בהמשך.

הון עצמי

אז אחרי שקלטתם כמה מושגים בתחום המשכנתא, אתם יודעים להעריך באיזה מחיר אתם יכולים לקנות דירה. למשל, אתם יכולים לקנות דירה במיליון שקל, אם יש לכם הכנסה של 12,000 שקלים בחודש.  ואז החזר המשכנתא שלכם יהיה בערך 3500, (30% מההכנסה). גובה המשכנתא יהיה ,700,000 (70% ממחיר הדירה – זה מה שסביר שזוג ללא דירה יקבל) ו300,000 שקלים אתם תצטרכו להביא כהון עצמי. (וגם בין 20 ל50 אלף ₪ הוצאות נוספות אמורות להיות על חשבון ההון העצמי. נדבר על זה בסוף.)

איך משיגים את ההון העצמי?

אז כמו כל דבר גדול בחיים, כדי להתמודד איתו, נחלק אותו למספר חלקים. כל חלק בפני עצמו הוא קטן, ואם תוכלו לעבור כל חלק בפני עצמו – עברתם את הכל!

 

7 נקודות בדרך להשגת ההון העצמי

  1. צמצום ההון העצמי הנדרש
  2. חסכונות
  3. עזרה מהמשפחה
  4. משכון נכס
  5. עזרה ממקום העבודה, הקהילה, וגמ"חים
  6. הלוואות משלימות בתנאים טובים
  7. פתרונות של אחים לבית

 

עכשיו נעבור מנקודות למילים ולמשפטים:

צמצום ההון העצמי –  אפשר לקנות דירה גם עם 150,000 ₪ הון עצמי, וגם עם פחות מזה. איך? אם מחיר הדירה לא גדול אז לא צריך הרבה הון עצמי. אם קונים דירה ב600,000 ₪ ומצליחים להשיג 75% מימון מהבנק, נשאר להשלים 150,000 בלבד. (ועוד 20,000 להוצאות נלוות). יש גם דירות ב400,000, אמנם בשיכונים ישנים בפריפריה, אבל לעיתים גם זה מתאים. לשם מספיק הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד.

חסכונות – תבדקו טוב כמה יש לכם. יש סיכוי שיהיו לכם הפתעות טובות. למשל, קרן השתלמות לאחר 6 שנים מהפתיחה שלה,כשאין חובה לצאת לשבתון היא חסכון מצוין. אם עדיין חסר לכם, ואתם יכולים לחסוך 2000 ₪ בחודש – תוך 4 שנים תצליחו לחסוך קרוב ל100,000 ₪ – ודירה זולה בהישג ידכם!

עזרה מהמשפחה – עכשיו מגיע הזמן לבדוק עם המשפחה. יתכן מאוד שהוריכם, או הסבא שמרו עבורכם סכום המיועד לרכישת דירה. פעמים רבות הם מחכים לראות שהדירה כבר קרובה אליכם, ושאתם רציניים ואז הם יעשו ככל יכולתם כדי שתצליחו לקנות. בפרט אם מה שחסר זה לא הרבה. אם לא חסכו בשבילכם, אז הרבה פעמים ההורים, האחים או הדודים ישמחו לתת לכם הלוואה לכמה שנים, כדי שתצליחו לקנות. או תמיכה חודשית קבועה, שאתה תוכלו להחזיר הלוואה אחרת. את יכולת ההחזר שלכם כבר בדקתם… שימו לב שאתם עומדים בהחזר החודשי של כל ההלוואות ביחד!

משכון נכס – זה אומר שבמקום לתת לכם הלוואה, הקרובים שלכם נותנים לכם את הזכות שיש להם לקחת הלוואה בתנאים טובים, בתמורה למשכון נכס הנמצא בבעלותם. לא כולם אוהבים את זה. אבל כשהאפשרות קיימת, זה מאפשר לקחת הלוואה משלימה בתנאים קרובים לתנאים הטובים של הלוואת משכנתא.

הלוואה ממקום העבודה, מהקהילה, ומגמ"חים. – כדאי לכם לבדוק במקום העבודה שלכם, בקהילה שלכם, וגם סתם כך מפה לאוזן דרך חברים. סבירות גדולה שתגלו שקיימת אפשרות לקבל הלוואה ללא ריבית, או בריבית נמוכה במיוחד ולהשלים חלק מן ההון העצמי.

הלוואות משלימות בתנאים טובים – זה קיים בעיקר הטבה למעבירי חשבון. הטבת בנק מסד לעובדי מדינה ועוד. תבדקו ותגלו הפתעות מעניינות

פתרונות של אחים לבית – עמותת "אחים לבית" לקחה על עצמה לדאוג ליצירת ארסנל של פתרונות נוספים, החל מקרן הלוואות ללא ריבית, המיועדת להשלמת ההון העצמי, וכלה בשיתופי פעולה עסקיים-חברתיים עם גופים פיננסיים וחברות בנייה, וכולל, כמובן, איסוף המידע על פתרונות שכבר קיימים. מוזמנים להמשיך ברישום לאתר ולהצטרף למשפחת אחים לבית…

 

מה היא קנייה משתלמת של דירה?

זה הזמן לעזוב רגע את החיפוש אחר בית, ולחשוב בראש עסקי. אתם הולכים להוציא הרבה כסף. האם זה כדאי? האם זה משתלם?

 

תשואה גבוהה

תשואה היא הרווח שיש לכם בזכות רכישת הדירה. מחשבים את התשואה השנתית לפי ערך ההשכרה של הדירה כפול 12 חודשים, ומחלקים אותו במחיר הדירה. זה הרווח השנתי שלכם. אם קניתם דירה באזור מתפתח, או בתקופה של עליות מחירים, אז תהיה לכם בחלק מהשנים תשואה על עליית ערך. (ויכולה להיות גם תשואה שלילית, בגלל עזיבה של אוכלוסיה חזקה, בגלל משבר הגורם לירידת מחירים. במדינת ישראל זה קורה פחות. אבל גם את התהליכים הדמוגרפיים והתכנוניים של השכונה בה אתם קונים, כדאי לקחת בחשבון.)

כדי שהקניה תהיה משתלמת צריך ששכר הדירה שאתם מקבלים מהדירה (או שאתם חוסכים אותו בגלל שיש לכם דירה), הוא פחות מהריבית על ההלוואות שאתם לוקחים.

בגדול, כיום, הריביות על משכנתאות הם נמוכות, ובדרך כלל, קניית דירה היא משתלמת, גם אם התשואה של הדירה היא 2% בלבד. אבל, כדי לעסות עסקה טובה, וכדי שהעסקה שלכם תמשיך להיות משתלמת, גם כשהריביות יעלו, תנסו לקנות דירה עם תשואה שנתית של 4%-6%.

 

 

 

מחויבות לחיסכון

קחו בחשבון שלקניית דירה יש ערך ענק של מחויבות לחיסכון. ברוב המקרים, אם לא תקנו דירה, את הכסף הפנוי שלכם לא תצליחו לחסוך. קניית הדירה מכריחה אתכם לשלם הלוואות כל חודש, אבל בסוף יש לכם ביד נכס ששווה מליון. אתם חושבים שבלי רכישת הדירה, הייתם חוסכים מליון שקלים ב25 שנה?!

 

מינוף

קחו נתון נוסף בחשבון. אם אתם יכולים לקחת את ההון העצמי שלכם ולהרוויח איתו 10% בשנה – זה הרבה וזה יפה מאוד. כשאתם קונים דירה, אתם מרוויחים לא רק על הכסף שלכם, אלא גם על הכסף של הבנק. בשפה הכלכלית זה נקרא "מינוף". אם על כל 10 שקלים שלכם הבנק שם שלושים. (75% מימון), ואם אתם מרוויחים 2 שקלים כל שנה (5% תשואה) על כל 40 שקלים, ומשלמים רק 75 אגורות כריבית (2.5%), אז בגלל המינוף התשואה שלכם היא 12.5% ולא רק 5%. אם הבנתם, יש לכם סיכוי טוב להיות כלכלנים. ואם לא הבנתם, אתם תרוויחו גם בלי להבין…

כיצד מוצאים דירה מתאימה (וגם זולה)?

עכשיו מגיע הזמן ללמוד קצת על תחום הנדל"ן. נצא מנקודת הנחה, שאם פניתם לעמותת "אחים לבית", אז אינכם מחפשים דירה במגדל יוקרה בצפון תל אביב וגם לא וילה בכפר שמריהו. אז זהו גם הטיפ הראשון – לא לחפש את הדירה הזולה מתחת לפנס של היוקרה, המיקום, והמפרט המושלם. נסו להתרחק מאור הביקוש והזרקורים, אל מקומות פשוטים ואל דירות, שהמחיר שלהם הוא מחיר הבנייה, פחות או יותר. נסו לשלם כמה שפחות על המותג ועל הביקוש.

אז מה הופך דירה לזולה?

  • פריפריה – אם יצאתם מלב גוש דן ומרכז ירושלים אתם כבר בדרך הנכונה. לוד, רמלה, מצפון וממזרח לחדרה, מדרום לרחובות, 5 דקות נסיעה אחרי ה"קו הירוק", וגם בכמה שכונות מסוימות בפאתי גוש דן.
  • רכישה מוקדמת ויד שנייה – אלו שני הקצוות הרחוקים מדירה שזה עתה נבנתה, בשניהם אתם עשויים לחסוך כ15% יחסית לדירה כשהיא חדשה. לא בטוח שלכם זה יהיה פחות טוב, או פחות מתאים מדירה חדשה מתוך האריזה.
  • הפוך ממה שכולם רוצים, אבל מתאים לכם. – קומה שלישית בלי מעלית, לכם אין ילדים קטנים, ואתם שמחים על הצורך לעשות כושר בחדר מדרגות. או, סלון פונה לרחוב הראשי, אבל סמוך לבית הספר ולגנים של הילדים שלכם. – אחרים לא מעוניינים. לכם זה גם נוח וגם זול.

אז חפשו בלוחות המודעות באינטרנט, פנו למתווכי דירות, היו ערים לפרסומים. תבדקו לפני כן מה הוא המחיר של דירה ממוצעת באותו מקום וחפשו דירה טובה ומתאימה לכם, שמחירה מתחת לממוצע.

התהליך המשפטי של קניית דירה

עכשיו, כשאתם חושבים רק על קניית דירה, אתם לא צריכים לדעת את הפרוצדורה המשפטית במדויק. רק לדעת שבשביל לעשות אותה צריך עורך דין.

כשתמצאו דירה מתאימה, תצטרכו לפנות בהקדם לעורך דין. (אתם יכולים לקבל המלצות כבר לפני כן. יש הרבה עורכי דין שעוסקים בתחום.) עורך הדין עושה עבורכם בדיקות רבות. מוודא שהדירה אכן שייכת למי שמוכר אותה לכם , מוודא שהיא לא מעוקלת, שאין עליה חובות, שהיא בנויה בהתאם לחוק ועוד. עורך הדין הולך בשבילכם לטאבו, לרשם המשכונות, לרשות המיסים, ועוד, ודואג שבסוף הדירה תהיה רשומה על שימכם כדין.

מה שחשוב שתדעו הוא, שאת כל הדברים האלו עושה עורך דין. קחו עורך דין שאתם סומכים עליו ותסמכו עליו. אתם יכולים להתרכז בלוודא שהדירה מתאימה לכם, שהקנייה משתלמת, ושהיא בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם. עורך הדין כבר ידאג שכל הפרוצדורה המשפטית תעשה על הצד הטוב ביותר עבורכם.

 

דברים נוספים שחשוב לדעת

עלויות נוספות

בתהליך הרכישה ישנן עלויות נוספות. קחו אותם בחשבון. תצטרכו לשלם אותם מ"ההון העצמי" ולדעת לעשות אותם בזמן המתאים.

ואלו הן:

  • מתווך – לוקח כ1% עד 2% מערך הדירה. התשלום עם חתימת החוזה.
  • עורך דין – לוקח 1/2% עד 1% מערך הדירה. התשלום בחלקו עם חתימת החוזה וחלקו כשהדירה רשומה על שימכם. סכמו על זה עם עורך הדין שלכם.
  • פתיחת תיק משכנתא – כ2000 ₪.
  • ייעוץ משכנתא כ2000-6000 ₪.
  • הובלה – כ2000 ₪ תלוי במרחק בתכולה ובקומות.
  • שיפוץ – לפעמים צריך. בעיקר בדירה ישנה. זה על חשבון ההון העצמי, אלא אם כן אתם מסכמים עם המוכר שהוא משלם על השיפוץ, ואז השיפוץ נכלל בחוזה הרכישה, והבנק נותן לכם משכנתא גם בשבילו.